Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 102

Возможно, я не понимал сути бартера, потому что занимался в то время недвижимостью, а не сельским хозяйством. Когда в начале 1980‑х годов экономика начала спотыкаться, резко поднялись банковские кредитные ставки, и на рынке недвижимости наступил застой. До моих ушей все чаще стали доходить разговоры о еще мало кому известной в то время статье 1031 налогового кодекса и об обмене недвижимости. Хотя технические аспекты обмена с применением статьи 1031 уже достаточно подробно описаны Гэри Горманом (см. главу 17), я хочу показать вам совершенно новый мир инвестиционных возможностей. Воспользоваться ими может любой человек.

Обмен недвижимости – это альтернативный способ инвестирования, который опровергает широко распространенное убеждение, что для операций с недвижимостью требуется много денег. Напротив, основное внимание здесь обращается на внутреннюю ценность, присущую недвижимости. В традиционных сделках купли-продажи продавец старается продать подороже, а покупатель купить подешевле. Это вызывает антагонизм между продавцом и покупателем, которые вынуждены «конкурировать» за одни и те же доллары. Если бы мой отец постоянно откладывал покупку лошади в ожидании, пока фермер расплатится с ним за сено для своих коров, то ему понадобилось бы значительно больше времени, чтобы обрести независимость. Обмен сена на лошадь ускорял этот процесс.

В мире недвижимости профессионалов, специализирующихся на обмене, называют «эксчейнджерами». Они устраивают регулярные встречи, сравнивая ценность своих объектов недвижимости с другими и договариваясь о взаимовыгодных обменах. Такие встречи – просто кладезь возможностей. Это самые энергичные и эффективные форумы в области недвижимости.

Возьмите на заметку

Поскольку рынок обмена недвижимости не зависит от наличия денег, он продолжает процветать, хотя вся эта отрасль в целом переживает в настоящее время упадок.

Эксчейнджеры продолжают совершать выгодные сделки, даже когда представители всех остальных направлений этой отрасли останавливаются, пережидая тяжелые времена. А это значит, что на протяжении всей жизни они зарабатывают больше и лучше защищены от потерь, которые часто случаются в периодических фазах спада на рынке недвижимости.

В октябре 2005 года я пригласил Роберта Кийосаки выступить с лекцией на встрече, организованной Национальным советом эксчейнджеров (НСЭ) в историческом отеле «Brown Palace» в Денвере, штат Колорадо. Пробыв всего несколько минут в зале и увидев обилие предложений по обмену недвижимости, Роберт повернулся ко мне и с выражением мальчишеского энтузиазма на лице воскликнул: «Да ведь это же моя игра “Денежный поток” в реальной жизни!» Мне такое никогда не приходило в голову, но, к своему удивлению, я понял, что он прав, здесь действительно много общего:

• Место проведения встреч можно сравнить с игровой доской «Денежного потока».

• Устав и правила внутреннего распорядка организации – это правила игры.

• Список недвижимости, предлагаемой к обмену перед каждой встречей, содержит, в принципе, ту же информацию, что и игровые карточки «Денежного потока». Здесь, как и в игре, есть крупные и мелкие сделки, в которых присутствует имущество, арендные права, вода, лес и даже «случайные возможности». Для одних сделок характерен высокий уровень риска, а для других – низкий.

• Точно так же, как «Денежный поток» создает контекст для усвоения образовательных принципов Богатого папы, арена обмена недвижимости создает условия, позволяющие людям усвоить правила, по которым они играют друг с другом в реальной жизни. Как и компания «Rich Dad», НСЭ и другие аналогичные группы (например, Общество консультантов по обмену недвижимости) укрепляют в людях желание учиться.

Возьмите на заметку

Организации, занимающиеся обменом, учат людей в реальной жизни выходить из круга крысиных бегов, используя в качестве основного средства недвижимость.

Еще мальчишкой я бывал с отцом на аукционах, где мы продавали или обменивали лошадей. Сегодня я посещаю встречи эксчейнджеров и вижу, что обмен недвижимости является, пожалуй, самым мощным инструментом накопления богатства при любом состоянии экономики.

Роберт быстро понял его значение и включил в качестве важного дополнения к системе операций с недвижимостью компании «Rich Dad». На последующих встречах он высказывал пожелание, чтобы его ученики не только учились обращаться с деньгами, но и умели применять свои знания в работе с истинными ценностями. Он считает, что людей надо не только просвещать в финансовом плане, но и показывать им возможности накопления богатства в реальном мире. Впоследствии мы с Робертом немало поработали над включением концепции обмена недвижимости в практику делового сообщества, объединившегося вокруг компании «Rich Dad».

Результаты оправдали затраченные усилия. Ученики Кийосаки, вооруженные философией Богатого папы, используют инструменты и формулы обмена недвижимости для перераспределения своих активов, усиления денежных потоков, накопления личного богатства и сокращения налогового бремени. И это лишь небольшая часть тех преимуществ, которые дает им этот метод.

Ярким примером достижения успеха при обмене недвижимости может служить один мальчик из Техаса. Однажды Роберт попросил меня проконсультировать двенадцатилетнего Джона Пола Пиджина. Мальчик начал собирать книги, издаваемые в серии «Богатый папа», еще в семилетнем возрасте и уже к двенадцати годам прочел их все. Используя изложенный в них принцип денежного потока, еще до встречи со мной он основал две фирмы, написал книгу и стал продюсером музыкального альбома. Теперь у Джона появилась мечта: к тринадцати годам приобрести первую недвижимость.

Я полетел в Даллас, чтобы встретиться с Джоном Полом и его семьей. Меня поразила обстановка любви и уважения в доме Пиджинов. Не может не вызывать восхищения то значение, которое они отводят образованию в обеспечении финансового будущего семьи. Я заметил, что Джона Пола больше всего интересует, как в действительности совершаются сделки. Уже в двенадцать лет его не прельщает голая теория. Меня больше всего поразило, каким образом разум маленького мальчика способен так быстро схватывать концепции и термины, которые доставили бы немало трудностей даже взрослому человеку. В нем уже сформировались понимание роли знаний и желание учиться – две главные черты, необходимые любому, кто стремится к финансовому успеху. Мне было ясно, что родители умело воспитали этого молодого человека и что ему уже в этом возрасте необходим наставник в вопросах бизнеса.

Я пообедал в доме Пиджинов вместе с моим другом и партнером Джоном Спинолой – бывшим президентом НСЭ. Нетрудно догадаться, что Джона Пола тянуло к нашим формулам накопления богатства и обмена недвижимости, словно утку к воде. Его мать только недавно получила лицензию брокера по недвижимости, и мы познакомили ее с обменным рынком. Уже через год тринадцатилетний Джон Пол реализовал свою цель, приобретя долю в недвижимости, общая стоимость которой составляла около миллиона долларов. Для первоначального взноса ему хватило только комиссионных, полученных матерью за эту сделку. Он сделал свой первый шаг к богатству благодаря объединенной силе системы «Rich Dad», форума по обмену недвижимости и замечательных родителей.

В сделках по обмену покупатель и продавец совместно ищут в недвижимости свойства, повышающие ее балансовую стоимость. Они обмениваются наборами преимуществ, в результате чего сделка становится выгодной для обеих сторон. Например, каждый из участников сделки может, исходя из своих специфических знаний и способностей, найти для себя преимущества в виде налоговых льгот, совершенствования управления недвижимостью, большего или меньшего плеча финансового рычага, более удачного расположения или более выгодной категории недвижимости, улучшения возможностей для получения прибыли. В таких сделках учитываются уникальные потребности и способности каждой из сторон, которые удачно подходят к объекту недвижимости, получаемому в порядке обмена. Возникает синергетический эффект, и все участники оказываются в выигрыше.

Одно из самых главных преимуществ обмена состоит в том, что он позволяет устранять проблемы в инвестиционном портфеле. Например, однажды я выдал кредит для приобретения жилого дома и участка земли площадью в четыре акра. Однако заемщик обанкротился, и я вынужден был начать процедуру по изъятию у него имущества за долги. Оказалось, что на нем висит еще одна задолженность. Я выкупил ее у кредитора, получил право собственности на недвижимость и только тут обнаружил, что дом находится в очень плохом состоянии. Если я собирался продать его с прибылью, то требовались большие затраты на ремонт. Таким образом, на руках у меня оказался «кислый лимон».